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妻子的声明,签字容易反悔难

委托妻子卖房,可妻子签完合同后,丈夫却认为价格偏低,拒绝追认。丈夫以为,反悔能及时止损,没想到却付出了更大的代价。

家住厦门的陈长庚是个生意人,事事都精打细算。然而,这一次他却失算了。2018年底,随着厦门中院做出终审判决,他虽然如愿撤销了房屋买卖合同,但妻子张萍却要赔偿买房人50万元。这究竟是怎么回事呢?

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丈夫生意忙,委托妻子卖房产

事情还要从两年前说起,那时陈长庚打算拓展生意,为有足够的资金周转,他计划卖掉一处闲置的婚前房产。可陈长庚平时比较忙,又经常出差,根本没有时间和精力去处理卖房的事,于是就让妻子帮忙。

陈长庚给房子定价为350万元,并嘱咐妻子最好卖给付全款的买家。

张萍将房子委托给中介,她以为中介很快会带来有人买房的消息,可一个月过去了,中介迟迟没有动静。张萍去中介询问,对方表示房子的定价偏高,已经超过周边房价的平均值,因此无人问津。在中介的建议下,张萍将房价调整到280万元,为让中介重点推销自家房子,张萍还告诉中介家里做生意急需现金周转,让中介标注“房屋急卖”。

这一次,中介没让张萍失望。房子降价几天后,中介带来买家李倩。

李倩对房子的格局、位置和价格都比较满意,她想交25万元定金,并签订购房协议。张萍给丈夫打电话询问,陈长庚刚好需要25万元货款周转,他便同意了。

张萍收了李倩的定金,约定第二天到中介签订房屋买卖合同。可是,到了第二天陈长庚却没有来,他给妻子写了一份委托卖房协议。张萍拿着两人的结婚证、身份证和委托卖房协议给李倩看,表明丈夫实在太忙,无法赶过来签订合同,所以她代替丈夫签字。

李倩是一个谨慎的人,见陈长庚没来签字,担心其中有问题,因而也不想签合同了,同时李倩还要求张萍双倍返还定金。

为了稳住李倩,张萍便写了一份《产权人未到场声明》。她在声明中承诺:陈长庚将于签订合同的当日晚上赶到中介签字追认,如未能赶到中介签字,其将于一周内提供关于出售上述房产的公证委托书。如果因为陈长庚不追认,导致房屋买卖合同无效,张萍将额外赔偿李倩50万元。

声明有效,违反诚信要担责

这份声明让李倩吃了定心丸,她和张萍签订了房屋买卖合同,双方约定在陈长庚追认后,李倩将房款一次性转到指定账户,陈长庚在收款5日内配合李倩办理房屋过户手续。

然而,李倩没想到,合同签订后,陈长庚竟然反悔了。他既没赶到中介签字追认,也没去公证处办理卖房的委托公证书。

李倩几次催促中介询问,陈长庚夫妇一直拖着不给回复。一个月后,陈长庚资金周转问题解决了,张萍便主动提出将25万元定金还给李倩,并表示那套房子在丈夫名下,既然丈夫事后不追认,双方签订的房屋买卖合同自然就无效了。
没有买成房子,25万元的定金还被陈长庚夫妇占用了一个月,李倩越想越气,于是她告到厦门集美区法院,要求张萍赔偿50万元经济损失。

法庭上,张萍辩解说,房子在陈长庚的名下,她只是受托卖房。可中介却隐瞒了市场行情信息,诱使她调低了房价,以低于市场行情价的低价卖出,事后陈长庚认为售价过低,因而不同意对房屋买卖合同进行追认。因此,房屋买卖合同无效,中介也有责任,她不同意赔偿李倩50万元。

陈长庚也辩解说,妻子做出的《产权人未到场声明》属于房屋买卖合同的附属合同。他作为房主,事后没有追认房屋买卖合同,这份主合同就是无效的,既然主合同无效,附属合同自然也是无效的。

法院审理后认为,代理人超越代理权,以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。也就是说,张萍作为陈长庚的卖房代理人,她签订的房屋买卖合同,没有经陈长庚签字追认,那么这份房屋买卖合同对陈长庚就没有约束力,房屋买卖合同是无效的。

不过,在这个案子中,房屋买卖合同与《产权人未到场声明》并不是主要合同与附属合同的关系,声明是张萍对她越权代理后果应承担责任而做出的约定。这份声明是张萍自愿做出的,因而李倩有权依此要求她赔偿50万元。

2018年4月,集美区法院支持了李倩的主张,判决张萍赔偿李倩50万元。

收到判决后,张萍不服上诉到厦门中级法院。2018年12月,厦门中院驳回其上诉,维持了原判。

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